Videoüberwachung im Mehrfamilienhaus: Regeln, Rechte und Technik
Kamera im Treppenhaus, Tiefgarage oder Eingangsbereich? Im Mehrfamilienhaus gelten besondere Regeln. Was Hausverwaltungen, WEG und Eigentümer wissen müssen, plus Kosten von 2.500 bis 18.000 € nach Wohneinheiten.
Videoüberwachung in Gemeinschaftsflächen eines Mehrfamilienhauses braucht in einer WEG einen Eigentümerbeschluss, seit der WEG-Reform 2020 reicht dafür eine einfache Mehrheit. Die Regeln sind strenger als beim Einfamilienhaus, weil mehrere Parteien betroffen sind und alle Persönlichkeitsrechte haben. Erlaubt sind typischerweise Eingangsbereich, Tiefgarage und Müllplatz, nicht erlaubt sind der Bereich vor einzelnen Wohnungstüren und Innenräume. Die Kosten liegen je nach Größe zwischen 2.500 und 18.000 €.
Wer darf entscheiden?
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Die Installation von Kameras in Gemeinschaftsflächen ist eine bauliche Veränderung und braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Seit der WEG-Reform 2020 (§ 20 WEG) reicht eine einfache Mehrheit. Das ist der wichtigste Punkt, weil viele Verwalter noch von Allstimmigkeit ausgehen, wie sie vor 2020 nötig war.
Der Beschluss muss konkret sein. Pauschal "Wir installieren Videoüberwachung" reicht nicht. Sondern: welche Bereiche, wie viele Kameras, welche Speicherdauer, wer ist Verantwortlicher. Sonst ist der Beschluss bei einer Anfechtung angreifbar. Wir stellen Hausverwaltungen dafür Vorlagen bereit, die der Kunde mit seinem Rechtsbeistand prüft, und kommen auf Wunsch zur Eigentümerversammlung mit.
Mietobjekt
Der Vermieter darf Kameras in Gemeinschaftsflächen installieren, muss aber das berechtigte Interesse nachweisen können (Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO) und die Mieter vorab informieren. Im Inneren der Wohnungen ist Überwachung tabu. Eine rechtswidrige Überwachung gemeinschaftlich genutzter Flächen kann Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche der Mieter auslösen, in der Praxis bis hin zur Mietminderung.
Genossenschaft
Bei Wohnungsbaugenossenschaften entscheidet der Vorstand. Mitglieder müssen vorab informiert werden, ein Beschluss der Mitgliederversammlung ist sinnvoll, aber rechtlich nicht zwingend.
Wo ist Videoüberwachung erlaubt?
Grundsätzlich möglich, mit Beschluss und Information
- Eingangsbereich und Hauseingang, der häufigste Einsatzort
- Tiefgarage und Parkplatz, besonders sinnvoll bei Vandalismus oder Diebstahl
- Mülltonnenstellplatz, bei wiederholtem Missbrauch durch Fremde
- Fahrradkeller, bei Diebstählen, ein häufiger Anlass in Altbauten
Kritisch, nur mit starker Begründung
- Treppenhaus: erfasst Bewegungsmuster der Bewohner, hohe Eingriffsintensität
- Aufzug: sehr enger Raum, starker Eingriff in die Privatsphäre, fast immer abgelehnt
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Nicht erlaubt
- Vor einzelnen Wohnungstüren: die Kamera dokumentiert, wer wen besucht
- In Wohnungen
- Spielplatz: Kinder unterliegen einer besonders strengen Verhältnismäßigkeitsprüfung, eine Daueraufzeichnung ist hier praktisch nicht zu begründen
- Briefkastenanlage so nah, dass Namen und Personalien lesbar wären
Was die Aufsichtsbehörden beanstanden
Beschwerden zu Videoüberwachung in Mehrfamilienhäusern gehören zu den häufigeren Fällen bei den Datenschutzaufsichtsbehörden, und das Muster ist meistens gleich: kein oder ein zu unbestimmter Beschluss, fehlende Beschilderung, zu lange Speicherfrist, oder eine Kamera, die mehr erfasst als beschlossen wurde.
Die Konsequenz für Hausverwaltungen ist unspektakulär: sauber dokumentieren, den Beschluss vorlegen können, die Speicherfrist einhalten. Wo das nicht vorliegt, drohen Anordnungen der Aufsichtsbehörde bis zur Abschaltung, Bußgelder nach Art. 83 DSGVO und Unterlassungs- oder Schadensersatzansprüche einzelner Bewohner.
Pflichten bei der Installation
1. Hinweisschilder
Vor jedem überwachten Bereich ein Schild mit:
- Verantwortlicher, also Hausverwaltung oder WEG, und Kontaktdaten
- Zweck der Überwachung, zum Beispiel Schutz vor Vandalismus
- Speicherdauer
- Hinweis auf Betroffenenrechte: Auskunft, Löschung, Widerspruch
- Verweis auf das Verzeichnis von Verarbeitungstätigkeiten
DIN A4 reicht, wetterfest und in Druckqualität. Handbeschriftete Aufkleber sind ein Beschwerdegrund.
2. Speicherdauer
In der Regel 72 Stunden, danach automatisch überschreiben. Längere Fristen nur mit dokumentierter Begründung in der Interessenabwägung, etwa bei einem angezeigten Vorfall. Im Rekorder ist das eine Einstellung, kein Verfahren, das täglich gepflegt werden muss.
3. Zugriffsbeschränkung
Nur die Hausverwaltung oder ein benannter Verantwortlicher darf auf die Aufnahmen zugreifen. Kein Zugriff für einzelne Bewohner, auch nicht für den, der die Kamera gefordert hat. Zugriffe protokolliert das System im Audit-Log.
4. Datenschutz-Folgenabschätzung
Ob eine DSFA nach Art. 35 DSGVO nötig ist, hängt nicht an der Kameraanzahl. Maßgeblich ist, ob umfangreich und systematisch öffentlich zugängliche Bereiche überwacht werden oder das Vorhaben auf der Muss-Liste der Datenschutzkonferenz steht. Verantwortlich für die DSFA ist die WEG oder der Vermieter. Wir liefern die technische Zuarbeit: Kamerapositionen, Blickfelder, Speicher- und Löschkonzept, Rollen und Rechte.
5. Verzeichnis von Verarbeitungstätigkeiten
Auch eine WEG mit Videoüberwachung muss ein Verzeichnis führen (Art. 30 DSGVO). Das ist eine kurze schriftliche Beschreibung: was wird verarbeitet, warum, wer hat Zugriff, wie lange wird gespeichert. Zwei Seiten reichen.
WEG-Beschluss: Schritt für Schritt
- Antrag schriftlich einreichen, mit konkretem Plan aus Bereichen, Kameraanzahl und Speicherdauer
- Tagesordnungspunkt mit der Einladung zur Eigentümerversammlung verschicken, mindestens drei Wochen vorher
- In der Versammlung diskutieren, abstimmen lassen, Protokoll führen
- Mit einfacher Mehrheit ist der Beschluss gefasst
- Anfechtungsfrist von einem Monat abwarten, dann installieren
- Bewohner schriftlich informieren, ein Aushang im Hausflur reicht, bevor die Kameras in Betrieb gehen
Wir begleiten Hausverwaltungen durch diesen Prozess und beantworten technische Fragen auf Wunsch direkt in der Versammlung.
Technik: Was braucht ein Mehrfamilienhaus?
Für ein Mehrfamilienhaus mit 20 Einheiten, Eingang plus Tiefgarage:
| Komponente | Stückzahl | Modell | Preis |
|---|---|---|---|
| Kamera Eingang, 4K | 2 bis 3 | UniFi G6 Turret | 200 € pro Stück |
| Kamera Tiefgarage, 4K mit IR | 2 bis 4 | UniFi G6 Bullet | 200 € pro Stück |
| Rekorder mit automatischer Löschung | 1 | UniFi Network Video Recorder | 450 € plus Festplatten |
| PoE-Switch | 1 | UniFi USW-Pro-24-PoE | 580 € |
| Verkabelung Cat-6A | 50 bis 150 m | Unterputz oder Kabelkanal | 4 bis 18 € pro Meter |
Die Aufzeichnung bleibt lokal auf dem Rekorder. Die Hausverwaltung greift über die UniFi-App zu, ohne Portweiterleitung im Router, mit eigenem Benutzerkonto und Audit-Log. Lizenzgebühren fallen nicht an, was bei Objekten mit mehreren Standorten den laufenden Kostenblock spürbar kleiner hält.
Beispielrechnung: 20 Einheiten, Eingang und Tiefgarage
| Position | Preis |
|---|---|
| 3 × UniFi G6 Turret (4K), Eingang | 600 € |
| 3 × UniFi G6 Bullet (4K), Tiefgarage | 600 € |
| UniFi Network Video Recorder inkl. Festplatten | 550 bis 800 € |
| PoE-Switch, 16 Ports | 300 bis 450 € |
| Verkabelung, 80 bis 150 m, Unterputz und Kabelkanal gemischt | 700 bis 2.200 € |
| Montage, Konfiguration, Einweisung | 450 bis 750 € |
| DSGVO-Dokumentation: Schilder, Verzeichnis-Eingaben, Löschkonzept | 300 bis 600 € |
| Gesamt | 3.500 bis 6.000 € |
Was kostet das nach Größe?
| Größe | Bereich | Anzahl Kameras | Kosten |
|---|---|---|---|
| 6 bis 10 Einheiten | Nur Eingang | 1 bis 2 | 2.500 bis 4.000 € |
| 10 bis 20 Einheiten | Eingang plus Mülltonnen | 2 bis 3 | 3.500 bis 6.000 € |
| 20 bis 35 Einheiten | Eingang plus Tiefgarage | 4 bis 6 | 5.000 bis 9.000 € |
| 35 bis 50 Einheiten | Eingang, Tiefgarage, Müllplatz | 6 bis 8 | 8.000 bis 13.000 € |
| über 50 Einheiten | Vollausstattung | 8 bis 12 | 12.000 bis 18.000 € |
Der Verkabelungsaufwand bestimmt, wo Sie innerhalb der Spanne landen. In vorhandenen Leerrohren liegt die Verlegung bei 8 bis 18 € pro Meter Unterputz, im Kabelkanal bei 4 bis 10 €. Wo keine Leerrohre vorhanden sind, wird die Strecke einzeln geplant, und genau das treibt die Summe. Die Anfahrt ist im Festpreis enthalten.
Kombiniert mit Zutrittskontrolle
Besonders wirksam wird Videoüberwachung zusammen mit einer Zutrittskontrolle. Die Kamera am Eingang zeichnet auf, das Schließsystem protokolliert, wer wann die Tür geöffnet hat. Bei einem Vorfall lassen sich beide Protokolle abgleichen: welcher Ausweis um welche Uhrzeit geöffnet hat und wer auf dem Bild zu sehen ist. Wir setzen dafür UniFi Access ein, also UA Ultra Leser, Door Hub und Ausweise auf NFC- oder DESFire-EV3-Basis, verwaltet im selben Controller wie die Kameras.
Wenn Sie ohnehin sanieren oder elektronisch nachrüsten, planen Sie das mit einer elektronischen Schließanlage zusammen. Für Türen ohne Verkabelung ergänzen wir elektronische Schließzylinder eines Partnerherstellers und binden sie organisatorisch in das Schließkonzept ein.
Bei der Hausverwaltung anrufen, nicht beim Baumarkt
Drei Punkte zum Schluss. Erstens: Eine Videoanlage im Mehrfamilienhaus ohne sauberen WEG-Beschluss ist ab dem ersten Tag angreifbar. Zweitens: Baumarkt-Sets ohne Verschlüsselung und mit Cloud-Pflicht sind datenschutzrechtlich kaum zu begründen. Drittens: Der Aufwand liegt zu 80 Prozent in Beschluss, Kameraplan und Dokumentation, nicht in der Montage.
Wir planen und installieren Videoüberwachung für Mehrfamilienhäuser, WEG und Hausverwaltungen in Bonn, Köln, Düsseldorf und weiteren NRW-Städten. Von der Eigentümerversammlung über die technische Zuarbeit zur DSFA bis zur Installation. Rückmeldung innerhalb eines Werktags, Angebot nach Vor-Ort-Aufmaß. Sprechen Sie uns an.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Im Zweifel klären Sie die Details mit Ihrem Datenschutzbeauftragten oder einem Fachanwalt.
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