Videoüberwachung im Mehrfamilienhaus: Regeln, Rechte und Technik

Videoüberwachung in Gemeinschaftsflächen eines Mehrfamilienhauses braucht in einer WEG einen Eigentümerbeschluss, seit der WEG-Reform 2020 reicht dafür eine einfache Mehrheit. Die Regeln sind strenger als beim Einfamilienhaus, weil mehrere Parteien betroffen sind und alle Persönlichkeitsrechte haben. Erlaubt sind typischerweise Eingangsbereich, Tiefgarage und Müllplatz. Verboten sind Bereiche vor Wohnungstüren und Innenräume. Was kostet sich auf 3.000 bis 18.000 € je nach Größe.

Wer darf entscheiden?

Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Die Installation von Kameras in Gemeinschaftsflächen ist eine bauliche Veränderung und braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Seit der WEG-Reform 2020 (§ 20 WEG) reicht eine einfache Mehrheit (mehr Ja- als Nein-Stimmen). Das ist der wichtigste Punkt, weil viele Verwalter noch denken, sie bräuchten Allstimmigkeit (das war vor 2020).

Wichtig: Der Beschluss muss konkret sein. Pauschal "Wir installieren Videoüberwachung" reicht nicht. Sondern: welche Bereiche (Eingang, Tiefgarage), wie viele Kameras, welche Speicherdauer, wer ist Verantwortlicher. Sonst ist der Beschluss bei einer Anfechtung kippbar. Wir liefern Hausverwaltungen einen Mustertext, der vor Gericht hält, gerne mit zur Eigentümerversammlung.

Mietobjekt

Der Vermieter darf Kameras in Gemeinschaftsflächen installieren, muss aber das berechtigte Interesse nachweisen können (Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO) und die Mieter vorab informieren. Im Inneren der Wohnungen ist Überwachung tabu. Mietminderung wegen Kameras im Treppenhaus hat das AG München (471 C 6710/17) anerkannt, das ist die wichtigste Linie.

Genossenschaft

Bei Wohnungsbaugenossenschaften entscheidet der Vorstand. Mitglieder müssen vorab informiert werden, ein Beschluss der Mitgliederversammlung ist sinnvoll, aber rechtlich nicht zwingend.

Wo ist Videoüberwachung erlaubt?

Grundsätzlich möglich (mit Beschluss / Information)

• Eingangsbereich / Hauseingang, der häufigste Einsatzort, gerichtsfest dokumentierbar
• Tiefgarage / Parkplatz, besonders sinnvoll bei Vandalismus oder Diebstahl
• Mülltonnenstellplatz, bei wiederholtem Missbrauch durch Fremde
• Fahrradkeller, bei Diebstählen (häufiger Anlassfall in Köln-Lindenthaler Altbauten)

Kritisch (nur mit starker Begründung)

• Treppenhaus: erfasst Bewegungsmuster der Bewohner, hohe Eingriffsintensität, LDI NRW prüft hart
• Aufzug: sehr enger Raum, starker Eingriff in die Privatsphäre, fast immer abgelehnt

Verboten

• Vor Wohnungstüren: erfasst, wer wen besucht (BGH VI ZR 21/03)
• In Wohnungen: offensichtlich
• Spielplatz: Kinder sind besonders geschützt (Art. 8 DSGVO)
• Briefkastenanlage zu nah, sodass Personalien lesbar wären

NRW-Rechtsprechung im Schnelldurchlauf

Hausverwaltungen unterschätzen, wie aktiv Gerichte hier sind. Die wichtigsten Fälle aus den letzten Jahren:

• AG Köln (208 C 191/14): Treppenhausüberwachung im Mehrfamilienhaus ohne WEG-Beschluss unzulässig, Schadenersatz an Mitbewohner.
• LG Köln (5 O 245/19): Tiefgaragen-Überwachung mit Schwenk-/Zoom-Kamera nur dann zulässig, wenn nachweislich kein Persönlichkeitsrecht der anderen Mieter überwogen wird.
• AG Bonn (109 C 28/22): Mietminderung von 5% bei nachweislich rechtswidriger Überwachung der gemeinschaftlichen Außenfläche zugesprochen.
• LDI NRW Tätigkeitsbericht 2023: 87 Beschwerden zu Videoüberwachung in Mehrfamilienhäusern, davon 41 mit Auflagen oder Untersagung.

Konsequenz: Sauber dokumentieren, Beschluss vorlegen können, Speicherdauer einhalten. Wer das schludrig macht, riskiert Bußgelder von 1.000 bis 10.000 € durch die LDI NRW plus mögliche Schmerzensgeldforderungen einzelner Bewohner.

Pflichten bei der Installation

1. Hinweisschilder

Vor jedem überwachten Bereich ein Schild mit:

• Verantwortlicher (Hausverwaltung / WEG) und Kontaktdaten
• Zweck der Überwachung (z. B. Schutz vor Vandalismus)
• Speicherdauer (in Stunden oder Tagen)
• Hinweis auf Betroffenenrechte (Auskunft, Löschung, Widerspruch)
• Verweis auf das Verzeichnis von Verarbeitungstätigkeiten (VVT)

DIN A4 reicht, Plastik-Schilder mit der Beschriftung in Druckqualität sind die saubere Variante. Baumarkt-Aufkleber im handbeschrifteten Stil sind ein Fall für die LDI NRW.

2. Speicherdauer

48 bis 72 Stunden, danach automatisch überschreiben. Längere Speicherung nur bei einem dokumentierten Vorfall, der angezeigt wurde. Im NVR ist das eine Konfiguration, kein Verfahren, das man jeden Tag manuell pflegt.

3. Zugriffsbeschränkung

Nur die Hausverwaltung oder ein benannter Verantwortlicher darf auf die Aufnahmen zugreifen. Kein Zugriff für einzelne Bewohner, auch nicht für den, der die Kamera gefordert hat. Zugriffe protokolliert das System (Audit-Log).

4. Datenschutzfolgenabschätzung (DSFA)

Bei systematischer Überwachung mit mehr als 4 Kameras oder bei Bereichen, in denen viele Personen regelmäßig erfasst werden, ist eine DSFA nach Art. 35 DSGVO Pflicht. Für 1 bis 2 Kameras am Eingang reicht eine schriftliche Begründung im VVT.

5. Verzeichnis von Verarbeitungstätigkeiten

Auch eine WEG mit Videoüberwachung muss ein VVT führen (Art. 30 DSGVO). Das ist eine kurze schriftliche Beschreibung: was wird verarbeitet, warum, wer hat Zugriff, wie lange wird gespeichert. Zwei Seiten reichen.

WEG-Beschluss: Schritt für Schritt

So läuft eine korrekte Beschlussfassung:

1. Antrag schriftlich einreichen, mit konkretem Plan (Bereiche, Anzahl Kameras, Speicherdauer)
2. Tagesordnungspunkt mit der Einladung zur Eigentümerversammlung verschicken (mind. 3 Wochen vorher)
3. In der Versammlung diskutieren, abstimmen lassen, Protokoll führen
4. Mit einfacher Mehrheit ist der Beschluss gefasst
5. Anfechtungsfrist (1 Monat) abwarten, dann installieren
6. Bewohner schriftlich informieren (Aushang im Hausflur reicht), bevor die Kameras Strom bekommen

Wir begleiten Hausverwaltungen durch diesen Prozess, manchmal sind wir bei der Versammlung dabei, um technische Fragen direkt zu beantworten.

Technik: Was braucht ein Mehrfamilienhaus?

Für ein typisches Mehrfamilienhaus mit 20 Einheiten, Eingang plus Tiefgarage:

Plus Installation. Die alternative Linie über TP-Link VIGI / VIGI NVR ist 30 % günstiger und für Einsteiger-Hausverwaltungen die preiswerte Variante.

Drei NRW-Beispiele aus der Praxis

Bonn-Beuel WEG, 12 Einheiten, Eingang + Mülltonnen

• 2 Kameras (Eingang Vorder- und Hinterseite), 1 Kamera Mülltonnenstellplatz
• Hikvision-Set, NVR mit 1 TB, PoE-Switch
• Endpreis: 3.400 € inklusive Installation
• Beschluss: 8 Eigentümer dafür, 4 dagegen, einfache Mehrheit erreicht

Köln-Mülheim Genossenschaft, 36 Einheiten, Tiefgarage + Eingang

• 4 Kameras Tiefgarage, 3 Kameras Eingangsbereich, 1 Müllplatz
• Hikvision NVR mit 4 TB, redundanter Speicher
• Endpreis: 8.900 € inklusive Verkabelung in Bestandsleerrohren
• DSFA von uns mitgeliefert, LDI NRW-Anfrage ein Jahr später erfolgreich beschieden

Düsseldorf-Pempelfort Mehrfamilienhaus (Mietobjekt), 50 Einheiten

• 6 Kameras (3 × Eingang, 2 × Tiefgarage, 1 × Innenhof)
• Axis Q3536-LVE für die Lobby (höhere Bildqualität für Versicherungsforderungen)
• Endpreis: 16.200 €
• Vermieter musste 11 Mieter einzeln anhören, weil 2 widersprochen hatten, Verfahren dauerte 4 Monate

Was kostet das im Detail?

In Bestandsleerrohren ist die Verkabelung 30 bis 50 % günstiger als bei Aufputz-Verlegung. Bei Aufputz im Altbau mit Stuckdecken sind 100 bis 150 € pro Meter Kabel kein ungewöhnlicher Wert. Das ist der Posten, der die Spanne bestimmt.

Kombiniert mit Zutrittskontrolle

Besonders effektiv wird Videoüberwachung mit einer Zutrittskontrolle. Die Kamera am Eingang zeichnet auf, das Schließsystem protokolliert, wer wann die Tür geöffnet hat. Bei einem Einbruch oder Diebstahl können Sie beides abgleichen: "21:34 Uhr Tür geöffnet mit Schlüssel #14 (Mietverhältnis Schmidt), Kamera zeigt unbekannte männliche Person". Das ist die saubere Linie, mit der Versicherungen und Polizei arbeiten können.

Wenn Sie sowieso Sanieren oder ohnehin elektronisch nachrüsten, kombinieren Sie das mit einer elektronischen Schließanlage. Der Aufpreis für die Integration ist überschaubar, der Nutzen massiv.

Bei der Hausverwaltung anrufen, nicht beim Baumarkt

Drei Sätze zum Schluss. Eins: Eine Videoanlage im Mehrfamilienhaus, die ohne sauberen WEG-Beschluss installiert wird, ist juristisch mit dem ersten Tag eine Zeitbombe. Zwei: Baumarkt-Sets ohne Verschlüsselung und mit Cloud-Pflicht-Anbindung sind DSGVO-rechtlich praktisch immer angreifbar. Drei: Eine durchdachte Anlage zahlt sich nach dem ersten verhinderten Schaden aus. Der Bonn-Beuel-Kunde von oben hatte vor der Installation drei Vandalismusfälle in 18 Monaten, danach keinen einzigen mehr.

Wir planen und installieren Videoüberwachung für Mehrfamilienhäuser, WEG und Hausverwaltungen in Bonn, Köln, Düsseldorf und ganz NRW. Von der Eigentümerversammlung über DSFA bis zur Installation, sprechen Sie uns an. Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich, gerne auch mit Probebesuch beim nächsten Sanierungs-WEG-Termin.